Актуально на 28 сентября 2026 года · Автор: Редакция «Все о недвижимости»

Мурино: ближе всего к метро, но не к тишине

От большинства жилых комплексов Мурино до станции метро «Девяткино» можно дойти за 5–20 минут — это главное преимущество района. До «Площади Ленина» на метро ехать около 20 минут, до «Невского проспекта» — около 27. На машине до КАД в свободное время — 10–15 минут, а в час пик из-за пробок на Выборгском шоссе дорога может растянуться до часа. Цены на новостройки (Яндекс Недвижимость, конец сентября 2026) — от 148 700 до 320 400 ₽ за м², разброс большой из-за разных по классу проектов.

Со школами и садами ситуация постепенно улучшается: в Муринском поселении одновременно строится 14 детских садов, пять из них должны открыться уже в 2026 году — этого рассчитывают хватить на всех детей от 3 до 7 лет. Дефицит остаётся для ясельных групп (младше трёх лет). Школа в новом ЖК «Новое Мурино» должна снять нагрузку с соседней школы в Новом Девяткино, которая пока работает в две смены.

Кому подходит Мурино, а кому нет

Подходит тем, кому важна пешая доступность метро и кто готов мириться со стройками по соседству ещё несколько лет. Не подходит тем, кто ежедневно ездит в центр на машине в часы пик: выезд на КАД по Выборгскому шоссе — одно из самых загруженных направлений области.

Кудрово: рядом с городом, но без своего метро

У Кудрово нет собственной станции метро. Ближайшая — «Улица Дыбенко», добираться до неё нужно 15–25 минут на автобусе или маршрутке. На машине путь до центра Петербурга «от двери до двери» занимает 45–55 минут из-за пробок на Октябрьской набережной и на выезде к Мурманскому шоссе. Строительство станции метро «Кудрово» на Лахтинско-Правобережной линии откладывали не раз. По данным «Коммерсанта» и «Ведомостей», проектную документацию рассчитывают завершить только к концу 2026 года. Само открытие переносится на 2029–2030 годы вместо изначально заявленных 2026–2027 годов.

Зато у района больше зелени: рядом парк Оккервиль, а коммерческая инфраструктура (включая крупный торговый центр) развита лучше, чем в Мурино. Цены на новостройки — около 140–160 тыс. ₽ за м² (данные на март 2026, свежих проверяемых цифр на сентябрь не нашлось), студии в проектах вроде «ID Кудрово» — от 3,9–4,2 млн ₽.

Главная проблема Кудрово — детские сады и школы. Очередь в дошкольные учреждения оценивают в 2,8 тыс. детей. Сейчас строятся два детсада и одна школа, по оценкам властей нужны ещё одна школа и четыре детсада. Семьям, которые простояли в очереди больше полутора лет и не получили место, положена компенсация 9,5 тыс. ₽. Есть и вторая мера поддержки — до 18 тыс. ₽.

Кому подходит Кудрово, а кому нет

Подходит тем, кто ценит зелень и готовую коммерческую инфраструктуру и может добираться до метро на транспорте, а не пешком. Не подходит семьям с маленькими детьми, которым нужно место в саду в ближайший год: очередь и без того большая, а новые сады открываются медленнее, чем растёт население района.

Девяткино: транспортный узел, но не всегда рядом

Станция метро «Девяткино» — это ещё и пересадка на электрички и автобусы, поэтому район удобен тем, кому нужно выезжать за город или в другие районы области. На машине выезд к КАД занимает 10–20 минут вне часа пик. Средняя цена в новостройках рядом с метро — около 182,5 тыс. ₽ за м² (Циан, март 2026). Разброс большой: от 2,7 млн ₽ за квартиру 19 м² до 29,4 млн ₽ за крупные варианты, в среднем — около 7,2 млн ₽.

Не все новостройки Девяткино одинаково близки к станции: часть жилых комплексов расположена в 18–19 минутах ходьбы, а не в пяти. Местная школа в Новом Девяткино много лет работает в две смены — ситуация должна улучшиться, когда откроется новая школа в ЖК «Новое Мурино» неподалёку. Из крупных проектов — «Заречный парк» от ПИК: восемь корпусов с разными сроками, часть сдают в 2026 году, самые поздние — в IV квартале 2028 года.

Кому подходит Девяткино, а кому нет

Подходит тем, кому важна транспортная развязка (метро плюс электрички) и кто готов сам проверить конкретный корпус на предмет пешей доступности метро — она сильно различается внутри района. Не подходит семьям школьного возраста, которые не готовы к обучению в две смены, пока не откроется новая школа.

Семейная ипотека здесь тоже не работает

Мурино, Кудрово и Девяткино официально относятся к Ленинградской области, а не к Петербургу. Как мы уже разбирали в статье про ипотеку на вторичку в СПб, вся Ленинградская область исключена из перечня ДОМ.РФ, где семейную ипотеку можно взять на вторичное жильё. Но даже если бы региональное исключение не действовало, у этих посёлков не было бы шансов попасть в перечень по другой причине. Программа рассчитана на города с низким объёмом строительства — не более двух домов одновременно, а в одном только Кудрово сейчас строится около 38 жилых комплексов. Семейную ипотеку здесь можно взять только на новостройку.

Пример расчёта: ипотека или аренда

Возьмём среднюю однушку в Мурино или Кудрово за 7,5 млн ₽. При взносе 20% (1,5 млн ₽) и рыночной ставке 18,73% годовых на 20 лет платёж по кредиту на 6 млн ₽ составит около 96 000 ₽ в месяц. Аренда такой же квартиры сейчас стоит 24 000–34 000 ₽ в месяц — то есть в 2,8–4 раза дешевле платежа по ипотеке.

Аренда не всегда выгоднее: ипотечный платёж со временем формирует собственность, а аренда — нет. Но разница настолько велика, что часть людей откладывает покупку и продолжает снимать, дожидаясь снижения ставок или роста дохода для большего взноса.

Часто задаваемые вопросы

Что выбрать: Мурино, Кудрово или Девяткино?

Зависит от приоритета. Для пешей близости к метро — Мурино или Девяткино (уточняя конкретный корпус). Для более тихого и зелёного района с развитой коммерческой инфраструктурой — Кудрово, но там нет метро и напряжённая ситуация с детскими садами.

Когда в Кудрово появится метро?

Не раньше 2029–2030 года. Проектную документацию рассчитывают завершить к концу 2026 года, рабочую — не раньше 2027-го, само строительство займёт ещё несколько лет.

Можно ли взять семейную ипотеку на вторичку в Мурино или Кудрово?

Нет. Вся Ленинградская область исключена из перечня ДОМ.РФ для семейной ипотеки на вторичном рынке, а сами эти посёлки к тому же не подходят под критерий «низкий объём строительства» — там одновременно строятся десятки жилых комплексов.

Где ситуация со школами и садами лучше всего?

В Мурино: там одновременно строится 14 детсадов, пять уже в 2026 году. В Кудрово и Девяткино сложнее — в Кудрово не хватает мест на 2,8 тыс. детей, в Девяткино местная школа пока работает в две смены.

Где дешевле купить новостройку?

По нижней границе цены за квадратный метр — в Кудрово, около 140–160 тыс. ₽. В Мурино разброс шире — от 148 700 до 320 400 ₽ за м² в зависимости от класса жилья, в Девяткино — около 182,5 тыс. ₽ в среднем.

Стоит ли сейчас покупать в ипотеку или лучше снимать?

Однозначного ответа нет: при ставке 18,73% платёж по ипотеке в 2,8–4 раза выше аренды аналогичной квартиры, но аренда не формирует собственность. Если платёж по силам, необязательно ждать; если бюджет на пределе — есть смысл снимать какое-то время или увеличить взнос.

Какие новостройки сдают в Мурино, Кудрово и Девяткино в 2026–2027 годах?

В Мурино — 6 жилых комплексов со сдачей в 2026 году. В Кудрово — часть из 38 строящихся ЖК, включая «Капитал», «Берёзовую Рощу» и «Аквилон Сторис» с завершением в 2026-м. В Девяткино — ЖК «Заречный парк» от ПИК: часть корпусов сдают в 2026-м, самые поздние — в IV квартале 2028 года.

Источники

1. Яндекс Недвижимость: цены на новостройки в Мурино, конец сентября 2026
2. Циан: цены на новостройки у метро Девяткино, март 2026
3. Коммерсантъ: строительство станции метро «Кудрово» перенесено на 2029–2030 годы
4. «БН»: дефицит мест в детсадах Кудрово
5. NSP.ru: нехватка мест в школах и детсадах Мурино и Девяткино, строительство 14 детсадов, 2026

Больше о рынке новостроек и ипотеке в Петербурге и области — в разделах «Новостройки СПб» и «Ипотека».

Материал носит информационный характер и не заменяет консультацию риелтора или юриста по недвижимости. Цены, сроки сдачи и условия ипотеки меняются — уточняйте актуальные данные у застройщика или в банке перед сделкой.

Квартиры во Всеволожском районе пользуются отличным спросом ещё и потому, что район имеет отличную транспортную доступность. Всеволожск лучше других городов области связан с Санкт-Петербургом транспортной сетью. Покупая жилье, все люди обращают внимание на наличие в непосредственной близости автомобильных развязок и остановок общественного транспорта. При огромных размерах Санкт-Петербурга это совершенно необходимо. Соседство пригородного жилья с транспортной развязкой существенно повышает её стоимость. Она может даже превысить стоимость неудобно расположенной городской квартиры. Обладатель квартиры во Всеволожском районе чувствует себя жителем самой северной столицы, так как до станции метро «Ладожская» он может добраться за несколько минут, а уж метрополитен моментально доставит в любое место города.

Ещё интереснее квартира во Всеволожском районе владельцу собственного автомобиля, семь километров до Санкт-Петербурга он преодолеет за считанные минуты. Легко можно и выехать из Всеволожска в путешествие по автотрассе А128, на перекрёстке которой Всеволожск и находится. Продажа квартир здесь идёт очень активно, ведь в этом городе есть, где работать и учиться, кроме того от него легко добраться на работу и учёбу в Санкт-Петербург. Активное развитие промышленности Всеволожского района привело к тому, что новые комплексы растут и пополняются теми жителями, кто стал работать на одном из его предприятий. Недвижимость Всеволожский район – это отличная экология, спокойная атмосфера и удобная жизнь.